存量經(jīng)濟背景下的舊建筑改造

北京上海等一線(xiàn)城市為代表的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已進(jìn)入“存量經(jīng)濟”階段，商業(yè)地產(chǎn)的存量盤(pán)活成為開(kāi)發(fā)商目前研究的重要方向，?“商改寫(xiě)”、“酒改寫(xiě)”、“寫(xiě)字樓升級改造”案例日益增多，舊改寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房的改造成為已然成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)新趨勢新發(fā)展。

?舊改為城市更新帶來(lái)了諸多變化，這對整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)有一定促進(jìn)作用，不僅影響了新一代寫(xiě)字樓項目的設計趨勢，同時(shí)帶動(dòng)了北上廣等稀缺土地資源城市的更新和存量升級。

因改造帶來(lái)的變化體現在四個(gè)層面：物業(yè)硬件升級、共享空間打造、藝術(shù)氛圍引入以及生態(tài)辦公的營(yíng)造。比如北京中糧廣場(chǎng)內部打造了COFCO FANTASY共享辦公空間，中融信托廣場(chǎng)則利用原有商業(yè)的特殊結構，設計了貫通南北的采光中庭，此類(lèi)均為舊改市場(chǎng)上較為成功的案例。

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案例一：舊廠(chǎng)房改造 幸福里

幸福里位于上海長(cháng)寧區番禺路 381 號，由原來(lái)的上海橡膠研究所改造而建。幸福里體量較小，占地 5908 平方米，建筑面積 11150 平方米，定位于集創(chuàng )意辦公、文化藝術(shù)產(chǎn)品展示及商業(yè)休閑等多種業(yè)態(tài)于一體的綜合型產(chǎn)業(yè)園區。

作為上海文創(chuàng )園區 2.0 時(shí)代的一個(gè)代表，就改造方面來(lái)說(shuō)，幸福里一個(gè)很顯著(zhù)的特點(diǎn)是并沒(méi)有對原有「里弄元素」進(jìn)行放大，而是進(jìn)行了很大程度的翻新和現代化處理。在這里，你看不到裸露的水泥、磚，或者老廠(chǎng)房的工業(yè)化空間，它更像一個(gè)現代化的產(chǎn)物。

幸福里改造檔案

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資料來(lái)源：企業(yè)官方,公開(kāi)資料

（一）改造亮點(diǎn)：

1. 產(chǎn)業(yè)升級：從制造業(yè)到文創(chuàng )，功能重新定位

幸福里改造后完成了從制造業(yè)到文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)的轉變，這也和周邊的資源形態(tài)密不可分。幸福里地處長(cháng)寧區法華鎮區域，屬于上海市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策重點(diǎn)扶持的環(huán)東華時(shí)尚創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)集聚區。

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幸福里改造前后對比

另外，該地靠近上海交通大學(xué)法華校區與作為上海國際電影節舉辦地的上海影城，受益于這幾方面的共同拉動(dòng)，該地匯集了眾多產(chǎn)業(yè)族群，文創(chuàng )氣氛濃厚，這也與幸福里改造后的項目定位相匹配。

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幸福里周邊

2. 空間優(yōu)化：一字型動(dòng)線(xiàn)，暢達性好，尺度適宜

改造后的幸福里拆除了圍墻，打通了番禺路與幸福里，由原來(lái)的封閉式變?yōu)殚_(kāi)放式，形成了「一」字型動(dòng)線(xiàn)，一條主干道橫貫園區，加上項目以多個(gè)獨棟的形式存在，這就使得垂直動(dòng)線(xiàn)上的暢達性極佳。

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幸福里動(dòng)線(xiàn)改造前后對比

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主干道寬?6-7?米，尺度適宜，并且可形成視覺(jué)上的連貫性，也便于兩側鋪面展示。另外，開(kāi)放式的設計也為周邊居民提供了分享、體驗的空間。

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主干道

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另外，園區內有眾多藝術(shù)人文雕塑，并有大量綠植，確保了景觀(guān)的豐富性。與此同時(shí)，園區屋頂上設置了一些太陽(yáng)能發(fā)電設備，也呈現了環(huán)保節能的一面。

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園內景觀(guān)

3. ?商業(yè)配套：打造街區式商業(yè)，引入了眾多新興品牌

在園區內，幸福里在主干道兩側打造了一條街區式商業(yè)步行街，不僅為園區內的租戶(hù)提供了便利，也通過(guò)商業(yè)氣氛與文藝地標的打造導入了外部客流，增加了園區人氣。

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園區內「造作」店鋪

臺式面包店Fascino

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西班牙餐廳Snail

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網(wǎng)紅餐廳桃園眷村

另外，幸福里的人性化設施做得非常到位。比如每棟都設有直梯，每個(gè)樓層都設有廁所等，這一方面方便了入駐人群，另一方面也為未來(lái)提升收益回報提供了條件。

（二）兩點(diǎn)不足

1.?體量小，入駐企業(yè)類(lèi)型單一

幸福里一期只有?1?萬(wàn)多方，這限制園區容量，這也決定了其回報空間有限。目前幸福里入駐品牌多為設計類(lèi)企業(yè)，高層空間多是作為店鋪人員辦公之用。

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幸福里入駐品牌（部分）

2.?配套商業(yè)聚客力與驅動(dòng)力相對較弱

由于幸福里缺乏相對集中的空間，這就導致了其配套商業(yè)的聚客力與驅動(dòng)力相對較弱。許多客流只是在此停留，卻并未形成實(shí)際消費，因此，導入客流能否轉化為提袋率有待觀(guān)察。另外，幸福里作為街區商業(yè)，也會(huì )受到上海多雨天氣的較大影響。

冷清的服裝店鋪

（三）經(jīng)營(yíng)狀況與盈利模式

幸福里園入駐企業(yè)多為成熟的文創(chuàng )企業(yè)，目前出租率辦公為?100%?，零售?90%?。幸福里前期改造投入為?6000?萬(wàn)，據官方說(shuō)法，現已全部收回成本，而這距其開(kāi)業(yè)僅僅兩年多。

1.?租金相對周邊較高

從操作模式上來(lái)說(shuō)，幸福里的盈利模式仍是傳統的租金差價(jià)。由于改造投入較高，幸福里的租金比周邊要高，周邊租金在?5?元/平米/天左右，幸福里辦公區域租金在?6?元/平米/天到?8?元/平米/天，商業(yè)在?10?元/平米/天到?18?元/平米/天。

2.?“前廠(chǎng)后店”模式，提升高層出租率

幸福里入駐企業(yè)不少是首次進(jìn)入上海的成熟品牌，這些企業(yè)在開(kāi)店的同時(shí)，也有辦公需求，因此，幸福里“前廠(chǎng)后店”的模式也很好地適應了這一需求。低層開(kāi)店，高層辦公，有效地解決了高層出租問(wèn)題。

幸福里樓層業(yè)態(tài)分布

3.?發(fā)揮場(chǎng)地優(yōu)勢，舉辦多種活動(dòng)提升人氣，增加收益

除了固定租金收益，幸福里作為上海有代表性的文創(chuàng )園區，還通過(guò)發(fā)揮場(chǎng)地優(yōu)勢舉辦時(shí)尚發(fā)布會(huì )、新產(chǎn)品展示與定制、創(chuàng )意家居用品、藝術(shù)陳列品展覽等商務(wù)合作，在提升人氣的同時(shí)，也增加了收入來(lái)源。這也是很多創(chuàng )意園區的典型做法。

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園區內藝術(shù)展廳

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尚未營(yíng)業(yè)的地球美食劇場(chǎng)

類(lèi)似幸福里的改造項目有很多，這些改造一方面發(fā)揮了原有空間的再利用，另一方面也通過(guò)更新賦予了老廠(chǎng)房新面貌，增加了上海的城市活力。

上海的文創(chuàng )園區主要分為四類(lèi)：設計策劃類(lèi)、藝術(shù)創(chuàng )作和展示類(lèi)、技術(shù)創(chuàng )新和服務(wù)外包類(lèi)、時(shí)尚和休閑服務(wù)類(lèi)。概括來(lái)說(shuō)，已走過(guò)二十多年的上海老廠(chǎng)房改造文創(chuàng )園區，其歷程可以分為以下三個(gè)階段：

上海老廠(chǎng)房改文創(chuàng )園區三個(gè)階段

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資料來(lái)源：企業(yè)官方,公開(kāi)資料 ?克而瑞咨詢(xún)制表

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文創(chuàng )園區?1.0?：粗放式自發(fā)運營(yíng)，現已遭淘汰

最早的文創(chuàng )園區，是通過(guò)一些企業(yè)改造老廠(chǎng)房自發(fā)運營(yíng)的，對老廠(chǎng)房外立面進(jìn)行簡(jiǎn)單整治后即開(kāi)始對外營(yíng)業(yè)；這種方式具有成本低、復制快等特點(diǎn)，可以以較少投入、較快投入運營(yíng)，但長(cháng)期下去，這種方式卻會(huì )造成園區同質(zhì)化嚴重、功能缺失等弊病，最終甚至已不成其為「文創(chuàng )園區」。

文創(chuàng )園區?2.0?：以紅坊、M50、8?號橋等為代表

經(jīng)歷過(guò)草創(chuàng )階段之后，上海的老廠(chǎng)房改造文創(chuàng )園區漸漸走向成熟階段，涌現了以紅坊、M50、8?號橋等為代表的典型案例。這類(lèi)園區會(huì )投入較多資金與時(shí)間對老廠(chǎng)房進(jìn)行重新規劃與建設。

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紅坊

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8號橋

在定位上，或依托主導產(chǎn)業(yè)聚集企業(yè)，或專(zhuān)注細分領(lǐng)域，或建立品牌特色，都是通過(guò)對老廠(chǎng)房或舊工業(yè)園區的改造，引入藝術(shù)、創(chuàng )意、文化等企業(yè)，從而形成一定的品牌聚集效應，并不斷發(fā)展成為有代表性的文創(chuàng )園區。如以上海著(zhù)名公共文化藝術(shù)社區為人所知的紅坊、以建筑設計領(lǐng)域為主的8號橋、以視覺(jué)藝術(shù)領(lǐng)域為特色的?M50?等，在不斷發(fā)展的過(guò)程中都形成了自身特質(zhì)。

在建筑改造上，它們保留了原有的工業(yè)化空間形態(tài)，比如裸露的水泥或磚墻、原有的鋼鐵結構等，具有復古氣息。置身其中既可以感觸到現代氣息，又可以一睹原有的工業(yè)風(fēng)格。

文創(chuàng )園區?3.0?：以幸福里、寶鋼二鋼廠(chǎng)等為代表

作為文創(chuàng )園區?3.0?代表的幸福里與?2.0?最大的不同是，它幾乎已經(jīng)完全摒棄了原有老廠(chǎng)房的形貌。在改造過(guò)程中，幸福里使用了大量新材料，并通過(guò)一些設計手法對原有空間進(jìn)行了重新設計。也正因為這一點(diǎn)，相比于?2.0?，幸福里需要更多的資金投入。

另外，在改造中，幸福里將老廠(chǎng)房的院墻和鐵門(mén)完全拆除，將番禺路和幸福路打通連接到了一起，使周邊居民更加方便出入。這種完全開(kāi)放式的園區，創(chuàng )造了一種新的消費與體驗環(huán)境，顯得更具時(shí)代感。

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寶鋼二鋼廠(chǎng)（效果圖）

尚未開(kāi)業(yè)的寶鋼二鋼廠(chǎng)也與此類(lèi)似。除了保留小部分原鋼廠(chǎng)空間之外，設計方對老廠(chǎng)房進(jìn)行了整體調整和優(yōu)化，包括路網(wǎng)布局、空間的重新打造、區塊的再規劃、景觀(guān)重置等，使老廠(chǎng)房呈現出了完全不同的全新面貌。

隨著(zhù)中國城鎮化的不斷推進(jìn)，土地資源尤其是一線(xiàn)城市的土地資源將更為稀缺，如何更好地融合產(chǎn)業(yè)與其他用地，推進(jìn)土地資源集約化，是上海等一線(xiàn)城市亟待解決的問(wèn)題。

每個(gè)城市都有其內在的城市秩序與發(fā)展規律，在將老廠(chǎng)房改為文創(chuàng )園區之前，就應該處理好目前和將來(lái)的方案，在可持續發(fā)展的基礎上探索更新實(shí)踐。

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案例二：寫(xiě)字樓改造 寶鋼大廈

辦公建筑發(fā)展到現在，經(jīng)歷過(guò)三次迭代，第一代為普通自建的辦公大樓，僅能滿(mǎn)足基本的辦公需求，第二代辦公建筑借鑒國外標準的寫(xiě)字樓，開(kāi)始注重形象配套設施；第三代辦公寫(xiě)字樓有明確評價(jià)標準，比如甲級及5A設計建造標準。而第四代寫(xiě)字樓，則是人性化綠色健康智能的寫(xiě)字樓，以實(shí)現人為核心的辦公方式，構建垂直社區，實(shí)現價(jià)值。

據介紹，2017年北京甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需均保持平穩態(tài)勢，空置率小幅提高，平均租金同比增長(cháng)0.4%，至人民幣332元/月/平米。從區域而言，目前北京產(chǎn)業(yè)疏解及轉移的大背景下，各個(gè)商務(wù)區均面臨租戶(hù)的更新升級以及樓宇的升級換代，同時(shí)也受到其他新興商務(wù)區的挑戰，如上地、昌平將與中關(guān)村區域形成競爭和補充，而區域內原有的IT零售逐漸撤離，并且當地辦公樓宇年限較久，這也對區域寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展提出了新的要求。如鼎好大廈在原有租戶(hù)撤離后重新裝修加入共享空間等新業(yè)態(tài)，為互聯(lián)網(wǎng)、高新科技類(lèi)公司提供更加人性化、舒適化的辦公環(huán)境，考慮更多健康生態(tài)因素，而這一點(diǎn)，將會(huì )成為寫(xiě)字樓改造新的趨勢。

上海寶鋼大廈位于上海市浦電路370號，位于浦東陸家嘴金融貿易區。寶鋼大廈樓高33層，是上海寶鋼集團公司總部所在地和國內鋼鐵交易活動(dòng)的主要場(chǎng)所。寶鋼大廈總建筑面積達7.5萬(wàn)平方米，是集貿易、辦公、酒店客房、餐飲為一體的綜合型大廈。

寶鋼大廈竣工時(shí)間為1998年，原本的舊建筑略顯沉重厚實(shí)，為了適應21世紀簡(jiǎn)約并活潑的辦公方式，改造采用現代的色彩及材料板，并特意為建筑打造了新的案名概念及其品牌標識系統，讓整個(gè)建筑顯得既年輕又輕盈，頗具互聯(lián)網(wǎng)精神，給用戶(hù)一種明亮舒適的感受。

原有的材料及色彩板↓

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更新設計后的材料及色彩板↓

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光線(xiàn)是建筑的重要組成部分，在這個(gè)項目也并不例外：光線(xiàn)的進(jìn)入重塑了建筑的內部空間。整個(gè)內部空間沐浴在從外部街道和中庭投射進(jìn)來(lái)的自然光線(xiàn)中。

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改造前

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改造后

寫(xiě)字樓的大堂并不應該僅僅是出入傳統樓宇入口，它是一個(gè)樞紐，它第三空間，在這棟辦公樓的租戶(hù)可能會(huì )在某個(gè)時(shí)刻偶遇彼此，彼此連接，碰撞更多的想法。

改造后的入口大廳的動(dòng)線(xiàn)簡(jiǎn)潔，沒(méi)有任何花哨的形式處理，淺色通透的材質(zhì)和充足的照明，給予整個(gè)空間科技未來(lái)的利落感。?

值得一提的是，通過(guò)機電設備的空間管理，大堂的高度由原來(lái)的4.5米提升到了現在的5.2米，大大改善了用戶(hù)的空間體驗。

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更新前

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更新后

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垂直交通對于高層或超高層建筑來(lái)說(shuō)非常重要，而且樓層越高對快速有效的垂直交通服務(wù)的需求就越大。在影響電梯服務(wù)質(zhì)量的因素中，電梯的位置是最重要的因素之一，如果進(jìn)入大廈的人員（租戶(hù)及其雇員、參觀(guān)者）從主入口進(jìn)入后需走很長(cháng)的距離才能到達電梯間、走出電梯后又需要走很長(cháng)的路才能到達他想去的地方，就會(huì )給人們留下一個(gè)很不好的印象，從而影響到大廈的吸引力。

電梯間入口和電梯內部的狀況也會(huì )從總體上影響到寫(xiě)字樓的吸引力。一部電梯，需要有足夠的照明、適當的吊頂裝修、容易識別的電梯控制符號和電梯內地面的良好維護。為了使電梯內的空間感開(kāi)闊一些，在電梯內的后墻上安裝鏡子或其他反光材料非常有幫助。電梯的維護狀況不良常會(huì )令電梯內的客戶(hù)懷疑大廈內租戶(hù)的信譽(yù)甚至擔心在電梯內的安全問(wèn)題。

電梯服務(wù)最重要的標準是安全和快速，但電梯乘客并不是僅僅計算電梯每分鐘能上多少層，而是計算上電梯前的等待時(shí)間以及乘上電梯后在中間各樓層停留的次數。因此，要合理配置電梯的數量，并根據建筑物的層數來(lái)確定每部電梯所停留的層數范圍，以提高電梯運行的效率。

原有電梯入口場(chǎng)景↓

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更新設計電梯入口場(chǎng)景效果圖↓

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原有電梯入口場(chǎng)景↓

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更新設計電梯入口場(chǎng)景效果圖↓

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通過(guò)與原有供貨商溝通，與電梯技術(shù)人員交流，重新規劃電梯服務(wù)樓層，提升部分電梯性能品質(zhì)，并對每層樓的電梯廳進(jìn)行了重新改造，營(yíng)造出明亮通透的感覺(jué)，進(jìn)而改善等候電梯體驗。

寶鋼大廈力圖打造一個(gè)垂直辦公社區，這里將有不同背景的企業(yè)入駐，帶來(lái)不同的需求。故而在設計之初就根據規劃，設計了不同的交付標準。

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部分樓層精裝修，部分樓層租戶(hù)拎包入住，部分樓層送花園露臺（5F，24F，25F，27F)而還有部分樓層提供聯(lián)合辦公方式，適合初創(chuàng )小企業(yè)，其中頂層（29F），其層高達6.6米，可以作為為藝術(shù)展廳、會(huì )所餐廳等，給租戶(hù)更多的想象空間。

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根據寫(xiě)字樓招商經(jīng)驗， “每一個(gè)產(chǎn)業(yè)社區都應該有一個(gè)聯(lián)合辦公空間，這不僅能強有力地增加整個(gè)社區的活力，還能極大地促進(jìn)整棟樓的招商?！?/span>

寶鋼大廈在改造設計之初就在裙樓區域預留了聯(lián)合辦公的空間，目前，助力打造互動(dòng)與促進(jìn)社交的聯(lián)合辦公品牌是——氪空間。

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設計單位根據需求和招商情況，對樓宇入口進(jìn)行巧妙的設計，將建筑原有對稱(chēng)的兩個(gè)入口，利用具有視覺(jué)高差的體塊設計手法進(jìn)行了優(yōu)化區分，突顯建筑主入口的同時(shí)，為入駐的聯(lián)合辦公保留了獨立入口。

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天花板高度與房間尺度之間的比例適宜, 將有助于營(yíng)造一個(gè)寬闊舒適的辦公環(huán)境。在改造前，大樓受新風(fēng)管限制，辦公區吊頂高度僅2.35米。通過(guò)重新規劃新風(fēng)管走向后，辦公室沿內墻吊頂高度做到了2.55-2.60m，保證使用者在辦公時(shí)的舒適體驗。

建筑外觀(guān)方面，引入花園，讓建筑“與植物共生”。從建筑室外環(huán)境，室內綠化環(huán)境，露臺及屋頂花園等層面，讓使用者有“親生命”的自然體驗。

室外景觀(guān)改造：移除主入口的簡(jiǎn)易花壇，增加流暢線(xiàn)條的景觀(guān)；同時(shí)打開(kāi)北側商鋪的空間，延伸外部休閑平臺，建筑外景營(yíng)了造社區氛圍，增進(jìn)了辦公社區的活力。

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更新設計后室外場(chǎng)景效果圖↓

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露臺及屋頂花園：在部分樓層及頂層，將原有的設備機房進(jìn)行合理移位，創(chuàng )造花園露臺，為空間增加賣(mài)點(diǎn)及價(jià)值。

原有平臺實(shí)景照片↓

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更新設計露臺花園效果圖↓

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為讓樓宇形成社區，設計中增設小品、休息區、活動(dòng)區，為工作在寶鋼大廈中的員工創(chuàng )造連接的場(chǎng)景。

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花園露臺、后廣場(chǎng)等公共空間的設計，成為了人們戶(hù)外活動(dòng)的中心，而人性化的尺度與豐富的活動(dòng)方式增強了人們的連接。

在業(yè)態(tài)方面，豐富一樓商業(yè)配套。如大堂的金融服務(wù)和高品質(zhì)餐飲業(yè)態(tài)，首層的夾層空間引入新型食堂業(yè)態(tài)，為工作人員提供方便的同時(shí)也讓整個(gè)社區更具有活力！

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美國著(zhù)名的城市規劃師簡(jiǎn)雅各布斯認為，new ideas must use old buildings，新的想法需要老的建筑。

如深圳四川大廈立面改造項目設計引用四川的蜀文化精神，將川式傳統建筑的青磚、回紋花格等元素，以現代表現手法賦予建筑新的表皮，原有四個(gè)柱子的基本建筑形式依然存在，但全新的建筑立面更加傳遞出蜀文化新的生命力。

　　該項目為深圳第26屆世界大學(xué)生夏季運動(dòng)會(huì )市政改造項目，位于深圳市福田區上步路，曾經(jīng)是地標性建筑。包含一棟主樓和兩棟副樓，總建筑面積約45000㎡。

　 ?四川大廈是一座集商業(yè)、旅業(yè)、寫(xiě)字樓為一體的綜合性大廈，主樓高25層，是四川省政府設在深圳特區的窗口企業(yè)。大廈內設有寫(xiě)字樓、三星級的四川賓館、銀行、中餐廳、美容美發(fā)廳、大堂吧、商務(wù)中心、工藝品店、商場(chǎng)、大小高級會(huì )議廳以及為寫(xiě)字樓服務(wù)的食堂。大廈主樓和副樓興建于上世紀80年代，原有建筑設計均為四根藍色柱子造型，立面簡(jiǎn)潔，長(cháng)遠的樓齡使得其外墻面陳舊、開(kāi)裂嚴重，難以匹配新時(shí)期的審美和使用訴求。

以上舊建筑改造案例看來(lái)，可以充分的保證了資源的利用和節約，還在一定程度上尊重歷史，保護了歷史建筑的同時(shí)保留其文化靈魂。尊重歷史、繼承精華，從深層的角度來(lái)解決最根本的問(wèn)題，在我們面對一棟舊建筑時(shí)需要去了解它的背景、歷史、環(huán)境、特點(diǎn)、乃至它的文脈，以及“新主人”是否需要賦予它新的靈魂與使命。簡(jiǎn)而言之，就需要做到“對癥下藥”，才能起到好的效果。廢棄利于，才能達到最大的利于價(jià)值。

與此同時(shí)，除了反響較大的舊改案例，如盈科中心、高和藍峰等，也不乏一些改造的失敗案例。舊改失敗普遍存在的是產(chǎn)權問(wèn)題，很多項目早些年產(chǎn)權出售，經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有真正持有物業(yè)，導致改造受阻。

“舊改”可以說(shuō)是時(shí)代變化的一個(gè)縮影，城市更新則意味著(zhù)經(jīng)濟體的更新、產(chǎn)業(yè)的更新、區域結構的更新以及未來(lái)生活方式的更新，城市“換血”也正以更新鮮、更年輕態(tài)的視角長(cháng)驅直入。

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資料來(lái)源：

1.?上海市文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)推進(jìn)領(lǐng)導小組辦公室官網(wǎng) 幸福里介紹

2.?騰訊新聞：長(cháng)寧幸福里，從舊廠(chǎng)房變身時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園

3.?微信公眾號“中國寶武”相關(guān)資料